ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ КОНТРОЛЬНОЙ ЗАКУПКИ

Контрольная закупка может проводиться только тогда, когда имеются признаки преступления со стороны проверяемого субъекта. Так решил суд апелляционной инстанции.

Сотрудников полиции вместе с сотрудниками налоговой инспекции, или порознь производящих контрольную закупку можно вежливо посылать … в суд. Постановление Тринадцатого ААС от 21 февраля 2012 г. по делу N А56-55056/2011 подтверждает решение суда первой инстанции о том, что контрольная закупка может использоваться только для раскрытия – предотвращения преступлений.

Из материалов дела следует, что прокуратурой Выборгского района совместно с сотрудниками налоговой инспекции проведена проверка соблюдения обществом законодательства РФ о применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт.

В ходе проверки установлено, что водителем такси осуществлены наличные денежные расчеты с населением, при этом не пробит кассовый чек по контрольно-кассовой машине и не выдан проездной билет.

По результатам проверки составлен акт, на основании которого прокуратурой Выборгского района Санкт-Петербурга в отношении Общества возбуждено административное производство по части 2 статьи 14.5 КоАП РФ, а именно - невыдача бланка строгой отчетности (проездного билета) при осуществлении наличных денежных расчетов, Постановление о возбуждении дела направлено на рассмотрение в налоговую инспекцию, которая в свою очередь вынесла Постановление о виновности Общества и назначила наказание в виде 40 000 руб. административного штрафа.

Полагая незаконным привлечение к административной ответственности, общество оспорило данное постановление в арбитражном суде, и выиграла его.

Судом первой инстанции установлено, что сотрудник прокуратуры лично внес плату за проезд, доказательств оплаты проезда физическими лицами, не являющимися сотрудниками инспекции или прокуратуры, не имеется.

В соответствии со статьями 6, 13 закона от 12.08.1995 N 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности» проверочная закупка относится к оперативно-розыскным мероприятиям, правом проведения которых налоговые органы не наделены. В свою очередь оперативно-розыскная деятельность осуществляется оперативными подразделениями государственных органов, для выявления, предупреждения, пресечения и раскрытия преступлений. Следовательно, проверочную закупку как один из видов оперативно-розыскных мероприятий можно проводить только при наличии признаков преступления, предусмотренного Уголовным кодексом РФ, что также соответствует позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда РФ от 22.04.2005 N 198-О и от 14.07.1998 N 86-О.

Поскольку нарушения в области применения ККТ признаков преступления не содержат, налоговые органы, в том числе совместно с сотрудниками милиции и прокуратуры, не вправе проводить проверочную закупку в целях установления факта совершения административного правонарушения, за которое установлена административная ответственность.

Значит, доказательства, подтверждающие событие вмененного обществу административного правонарушения, получены налоговой инспекцией с нарушением закона, и согласно части 3 статьи 26.2 КоАП РФ оснований для привлечения Общества к ответственности не имеется.

Перед проведением контрольной закупки сотрудники полиции, прокуратуры и других ведомств должны доказать, что имеются квалифицирующие признаки преступления, то есть деяния прямо предусмотренного Особенной частью Уголовного Кодекса.

 ЗАЛОГ

Сущность залога как обеспечительного обязательства сформулирована в ст. 334 ГК РФ[1] в соответствии с которой: «… кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение  из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом».

Обеспечительная функция залога состоит в следующим:

Во-первых, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Это означает, что действующее законодательство не предусматривает обращения в собственность залогодержателя предмета залога.

Во-вторых, удовлетворение залогодержатель получает преимущественно    перед   другими   кредиторами   залогодержателя.   Это означает, что при ликвидации юридического лица, согласно п. 1 ст. 64 ГК РФ, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь, т.е. после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несёт ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также после производства расчётов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам. Следует отметить, что рациональнее было бы вообще не включать заложенное имущество в состав имущества ликвидируемого юридического лица, что в максимальной степени способствовало бы интересам залогового кредитора[2].

В-третьих, по общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В-четвертых, если иное не предусмотрено договором, право залогодержателя (право залога), согласно п. 1 ст. 340 ГК РФ, распространяется на вещь, являющуюся  предметом залога, а также на её принадлежности.

В-пятых, если это предусмотрено договором, право залогодержателя (прав залога), согласно ч. 2 п. 1 ст. 340 ГК РФ, распространяется на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы.

Право залога, как и само залоговое правоотношение, может возникнуть в силу договора или в силу указания закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). В этом случае (когда залог возникает в силу закона) заключения отдельного договора залога не требуется. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено  иное[3].

Таким образом, договор – это важнейшее основание возникновения права залога. В п. 1 ст. 399 ГК РФ говорится, что в договоре о залоге должны быть указаны: предмет залога; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залог.

Рассмотрим данные существенные условия.

Для начала следует определить, что является предметом залога. Ст. 336 ГК РФ предусматривает возможность заложить любое имущество, в том числе недвижимое (земельный участки, жилые дома, квартиры и их части, здания, сооружения, предприятия) и имущественные права, за исключением вещей, изъятых из оборота.

Оценка предмета залога – это второе существенное условие договора о залоге, которое осуществляется по соглашению сторон.

Следующие условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом признаются согласованными, если в договоре залога имеется  отсылка либо к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия, либо к иным документам, содержащим эти данные1.

Соглашение должно быть достигнуто и по условию о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Данной оговорки не требуется при ипотеке, залог товаров в обороте и залоге вещей в ломбарде, так как в первых двух случаях закладываемое имущество в любом случае остаётся у залогодателя, в  последнем – у залогодержателя.

Сторонами в договоре залога являются залогодатель (должник) – лицо, которое передаёт своё имущество в залог, и залогодержатель (кредитор) – лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, осуществить которую или дать на это согласие правомочен только собственник.

1.2. Залог недвижимости: понятие и  основания возникновения

Ипотека имущества — это договор залога не­движимого имущества (ст. 334 ГК). Впервые общее понятие ипотеки было введено Законом Российс­кой Федерации «О залоге»[4]. Впос­ледствии первая часть ГК дополнила его содержа­ние, уравняв понятия ипотеки и договора залога недвижимого имущества. Об этом свидетельствует и само название специального Федерального зако­на от 16 февраля 1998 г. «Об ипотеке (залоге не­движимости)»[5].

Ипотека как разновидность залога может воз­никнуть и быть оформлена только путем договора. К ней применяются правила о двусторонних и многосторонних сделках и общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено гл. 27 ГК, а в части, не урегулированной ею, – Законом об ипотеке.

Согласно ст. 2 Закона об ипотеке, ипотекой мо­жет быть обеспечен не только традиционный кре­дитный, но и практически любой договор, в том числе возникший из договорных (договора займа, купли-продажи, поставки, подряда, аренды, най­ма, перевозки, хранения и др.) и внедоговорных обязательств, связанных, например, с причинени­ем вреда, когда гражданин имеет право на возме­щение ущерба, причиненного его имуществу или здоровью[6].

Для ипотеки присущи все признаки, характер­ные залоговым отношениям:

– право залогодержателя на приоритетное (преимущественное) удовлетворение своих требований перед другими кредиторами;

– право на чужое имущество («чужую вещь») (ст. 6 Закона об ипотеке);

– производность и зависимость от основного обязательства, где ипотека – дополнительное (акцессорное) обязательство, не существующее в от­рыве от основного. Вот почему в договоре об ипо­теке ссылка на основное обязательство с указани­ем суммы, основания возникновения, срока ис­полнения и объема его обеспечения договором залога должна присутствовать, а в случае, если ос­новное обязательство основано на каком-либо до­говоре, следует указать его стороны, дату и место заключения (ст. 9 Закона об ипотеке);

– право «следования» – смена собственника заложенного имущества охраняет ипотеку для дан­ного имущества, оно по-прежнему остается зало­женным (ст. 38 Закона об ипотеке, ст. 353 ГК РФ). Оче­видно, что залог не может быть прекращен путем передачи (отчуждения) вещи третьему лицу.

В ГК РФ указаны два основания (способа) воз­никновения залоговых отношений: во-первых, договор и, во-вторых, закон (в строго указанных случаях).

Так, если иное не оговорено соглашением сто­рон и договоре, в силу предписания закона залого­вые отношения имеют место: при купле-продаже имущества в кредит (с отсрочкой платежа) (ст. 488 ГК РФ[7]); при купле-продаже недвижимости с рас­срочкой платежа (ст. 489 ГК РФ); по договору ренты и пожизненного содер­жания с иждивением (п. 1 ст. 537 ГК РФ); по договору комиссии (ст. 996 ГК РФ);  и, наконец, по ст. 77 Закона об ипотеке, когда жилой дом или квартира, купленные в соб­ственность за счет кредита банка кредитной орга­низации (правда, неясно, почему только для этих юридических лиц сделано подобное исключе­ние), считаются находящимися в залоге с момен­та государственной регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом или дого­вором1.

Названные нормы возникновения залога в силу закона носят диспозитивный (договорной) характер и могут быть изменены соглашением сто­рон. Ввиду отсутствия для них специальных норм применяются общие правила ГК РФ о залоге, возни­кающем на основании договора.

Это вовсе не значит, что при государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) с рассрочкой либо с отсроч­кой платежа его надлежит регистрировать в каче­стве договора залога с уплатой соответствующей пошлины. Ведь в данной ситуации между участни­ками сделки заключается именно договор купли-продажи, а не договор залога, как это бывает при предоставлении кредита или займа. Тот факт, что недвижимость, проданная в рассрочку либо с от­срочкой платежа, считается законом находящейся в залоге, не меняет правовой сути совершенной сделки. Бесспорно, что основанием возникнове­ния ипотеки является договор залога недвижимого имущества.

Ипотека и купля-продажа – два самостоятель­ных договора, влекущие для сторон различные юридические последствия. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в соб­ственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель – принять и уплатить за него определенную денежную сумму Данная нор­ма содержит два основных его признака: а) переход права собственности на недвижи­мость от продавца к покупателю с момента госу­дарственной регистрации; б) уплату покупателем продавцу за указанный товар определенной договором денежной суммы.

При этом продавец, будучи собственником не­движимости, вправе продать ее с оплатой едино­временно, в рассрочку, с отсрочкой, т. е. в момент передачи, по частям либо через некоторое время после передачи вещи покупателю. Предельный срок для расчета продавцом действующим законодательством не установлен. Условие о предоставле­нии отсрочки или рассрочки должно содержаться непосредственно в тексте договора купли-продажи либо в дополнительно оформленном соглашении сторон об изменении условий ранее заключенного договора, которое совершается в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ)1.

При этом необходимым условием договора с отсрочкой платежа является срок, когда покупа­тель должен произвести оплату. Если договор со­держит лишь общее указание об этом без его уточ­нения конкретным временем, договор будет счи­таться действительным, но у продавца могут воз­никнуть проблемы с получением денег в будущем. Согласно ст. 488 ГК РФ, когда срок для оплаты догово­ром не предусмотрен, в соответствии со ст. 314 ГК РФ оплата должна быть введена в разумный срок пос­ле возникновения обязательства, в случае неис­полнения – в течение семи дней со дня предъявле­ния требования. Продолжительность разумного срока –спорный  вопрос в теории права. Поэтому нотариусу желательно предложить сторонам четко определиться с конкретной датой оплаты непос­редственно в договоре.

Вариант покупки товара с рассрочкой плате­жа (ст. 489 ГК РФ) предполагает, что покупатель будет оплачивать его стоимость по частям. В договоре надо обязательно согласовать полную стоимость (цену) товара (недвижимости), порядок, сроки расчета и размеры периодических платежей под страхом признания сделки незаключенной. В от­личие от продажи с отсрочкой здесь данные усло­вия являются существенными в силу предписа­ния закона. Иначе договор считается незаклю­ченным (ст. 489 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилья считается зак­люченным с момента государственной регистра­ции (п. 2 ст. 558 ГК РФ), и с этого же времени к покупа­телю переходит право собственности на данный объект независимо от избранной формы оплаты (единовременно, в рассрочку, и кредит). Вместе с тем товар, проданный в кредит (с отсрочкой или рассрочкой оплаты), признается находящимся в залоге у продавца, а не у покупателя – собственни­ка вещи (ст. 334 ГК РФ). И если по договору купли-продажи разрешается оставление вещи во владении и пользовании прежнего собственника, то при заключении договора залога недвижимого имуще­ства (ипотеки) передача вещи залогодержателю во­обще исключается. Это требование ст. 388 ГК РФ им­перативно и предметом соглашения сторон быть не может1.

Несмотря на автоматическое, в силу закона, возникновение залога при удостоверении купли-продажи товара в кредит, дополнительная его регис­трация в качестве договора залога противоречит действующему законодательству, поскольку сами стороны о залоге здесь не договариваются. Помимо залога, установленного законом, нотариус разъясняет сто­ронам право заключить отдельный договор о залоге, по которому покупатель передает продавцу какие-либо вещи (жилье – только после государственной регистрации) в обеспечение своих обязательств по оплате товара, проданного в кредит, что служит до­полнительной гарантией, обеспечивающей надле­жащее исполнение договора купли-продажи.

Еще одной мерой, направленной на защиту интересов продавца, может стать условие догово­ра, в соответствии с которым право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Тем самым договором купли-продажи исключается режим за­лога в отношении продаваемого в кредит товара, так как в соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодер­жателем вещи может быть только ее собственник  или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Однако указанное условие ограни­чивает покупателя в свободе распоряжаться това­ром и дает продавцу те же возможности, что ему предоставляются в случае, если товар находится в залоге. В соответствии с п. 1 ст. 491 ГК РФ покупатель, не являющийся собственником переданного ему товара, не вправе до перехода к нему права соб­ственности отчуждать товар или распоряжаться им другим способом, если иное не предусмотрено за­коном или договором либо не вытекает из назначе­ния и свойств товара.

Допустимо предусмотреть оставление купленной (квартиры, дома, иной недвижимости) во владении и пользовании продавца до окончательного пога­шения долга, составление сторонами акта о его пе­редаче (ст. 556 ГК РФ), осуществление государственной регистрации договора после окончательной уплаты причитающихся денег продавцу либо до этого вре­мени сохранять право проживания, либо не регист­рировать на данной площади тех или иных лиц.

1.3. Форма и государственная регистрация договора об ипотеке

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостовере­ния и регистрации как сделка с недвижимым иму­ществом (ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора ипотеки – одно из важнейших условий его заключения. Со вступлением в действие Феде­рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8] общее правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуще­ством утратило силу. Оно обязательно лишь в слу­чаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. 2 ст. 339 ГК РФ – это  договор об ипотеке. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.  Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При этом если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя   удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной[9].

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Плата за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не взимается. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора[10].

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации[11].

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Однако составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; леса; право аренды на перечисленное;                 

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент[12].

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки[13].

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства (места нахождения);

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства (места нахождения);

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо           условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу               закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено;

12) подпись залогодателя;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об оплате государственной регистрации; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки1.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАЛОГА ЖИЛЫХ ДОМОВ

И  КВАРТИР

2.1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Правила залога жилых домов и квартир определяются гл. XIII закона от 16 июля об ипотеке (залоге недвижимости). Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства1.

При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда для возведения дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства.

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора1.

С учетом специального характера назначения жилого дома или квартиры для гражданина, там проживающего, решен вопрос о последствиях обращения на них взыскания и реализации. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не служат основанием для выселения приобретателем этих объектов совместно проживающих в них залогодателя и членов его семьи, если они являются для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (кроме случая, предусмотренного п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке, о котором будет сказано далее). В подобных ситуациях между приобретателем находившегося в залоге жилого дома (квартиры) и бывшим их собственником либо кем-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи должен заключаться договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным законодательством, т.е. договор коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). При отсутствии соглашения о заключении такого договора любая из сторон имеет право через суд потребовать его заключения и определения условий этого договора (ч. 2 п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке).

Иначе в законе решен вопрос о последствиях обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру… Продолжение »